خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها، از جمله ایرانی‌ها، در مناطق فری‌هولد کاملاً قانونی است و سند مالکیت دائم به نام خود خریدار صادر می‌شود. هزینه اصلی جانبی ۴ درصد کارمزد اداره زمین دبی است و اگر ارزش ملک به حدود ۷۵۰ هزار درهم برسد، اقامت دو ساله و با ۲ میلیون درهم اقامت ۱۰ ساله می‌گیرید. پیش از خرید باید مسیر انتقال پول، اعتبار سازنده و محدودیت‌های فعلی اتباع ایرانی را دقیق بررسی کنید
این راهنما مراحل خرید، هزینه‌های واقعی، خرید اقساطی و پیش‌فروش، اقامتی که با ملک می‌گیرید و معایبی را که کمتر کسی درباره‌شان حرف می‌زند، به ترتیب توضیح می‌دهد
قوانین خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها
از سال ۲۰۰۲ به بعد، دبی مناطقی را با عنوان فری‌هولد تعیین کرده که خارجی‌ها می‌توانند در آنها ملک را با مالکیت کامل و بدون محدودیت زمانی بخرند. دبی مارینا، داون‌تاون، پالم جمیرا، بیزینس بِی، جمیرا ویلج سیرکل، دبی هیلز و دبی ساوت از معروف‌ترین این مناطق‌اند. بیرون از این محدوده‌ها، خارجی‌ها معمولاً فقط اجاره بلندمدت یا حق انتفاع تا ۹۹ سال می‌توانند داشته باشند
مشاوره رایگان: برای بررسی شرایط شما در مهاجرت تحصیلی، فرم کوتاه مشاوره را پر کنید.
همه معاملات در اداره زمین دبی (DLD) ثبت می‌شود و نهاد تنظیم مقررات املاک (RERA) بر مشاوران املاک و سازندگان نظارت دارد. پول خریداران پروژه‌های پیش‌فروش باید به حساب امانی (اسکرو) پروژه واریز شود و سازنده فقط متناسب با پیشرفت ساخت از آن برداشت می‌کند. این قانون یکی از دلایل اعتماد نسبی به بازار دبی است، به شرط اینکه پول را مستقیم به همان حساب بریزید و نه به حساب شخصی یک واسطه
- محدودیتی در تعداد ملک برای خارجی‌ها وجود ندارد
- مالیات سالانه بر ملک و مالیات بر سود فروش برای اشخاص حقیقی وجود ندارد
- مشاور املاک باید کارت معتبر RERA داشته باشد؛ شماره آن را در اپلیکیشن رسمی اداره زمین استعلام کنید
- ملک را می‌توان به صورت شخصی یا از طریق شرکت خرید، اما قوانین هر کدام فرق می‌کند
مراحل خرید ملک در دبی قدم به قدم
در ملک آماده، فرایند از انتخاب تا گرفتن سند ممکن است فقط دو تا چهار هفته طول بکشد. ترتیب معمول این است:
- تعیین بودجه کل، با در نظر گرفتن حدود ۷ تا ۸ درصد هزینه جانبی
- انتخاب منطقه و ملک و استعلام سند و بدهی شارژ ساختمان
- امضای قرارداد اولیه (فرم F یا MOU) و پرداخت حدود ۱۰ درصد پیش‌پرداخت به عنوان ضمانت
- گرفتن نامه عدم مخالفت (NOC) از سازنده که نشان می‌دهد فروشنده بدهی ندارد
- انتقال سند در دفتر نماینده اداره زمین و پرداخت مابقی مبلغ و کارمزدها
- صدور سند مالکیت به نام خریدار و در صورت نیاز، اقدام برای اقامت
در خرید پیش‌فروش، به جای سند نهایی ابتدا قرارداد در سامانه اوقود (Oqood) ثبت می‌شود و سند اصلی بعد از تحویل و تسویه صادر می‌شود
هزینه‌های خرید ملک در دبی؛ فقط قیمت ملک نیست
اشتباه رایجی که می‌بینیم این است که خریدار کل بودجه‌اش را روی قیمت ملک می‌گذارد و بعد برای کارمزدها کم می‌آورد. جدول زیر هزینه‌های رایج را نشان می‌دهد. ارقام تقریبی است و ممکن است تغییر کند
| نوع هزینه | مبلغ تقریبی | توضیح |
|---|---|---|
| کارمزد اداره زمین دبی | ۴ درصد قیمت ملک | معمولاً با خریدار؛ بعضی سازنده‌ها در پیش‌فروش تخفیف می‌دهند |
| هزینه صدور سند | حدود ۵۸۰ درهم | برای پیش‌فروش هزینه ثبت اوقود جداست |
| دفتر نماینده انتقال (Trustee) | حدود ۲ تا ۴ هزار درهم به‌علاوه مالیات ارزش افزوده | بسته به قیمت ملک |
| کمیسیون مشاور املاک | معمولاً ۲ درصد | در خرید مستقیم پیش‌فروش از سازنده معمولاً صفر |
| ثبت رهن (در خرید با وام) | ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام | به‌علاوه کارمزد بانک و ارزیابی |
| شارژ سالانه ساختمان | حدود ۱۵ تا ۳۰ درهم برای هر فوت مربع | در برج‌های لوکس بیشتر |
برای یک آپارتمان یک‌خوابه یک میلیون درهمی، باید روی حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار درهم هزینه اضافه حساب کنید. اگر ملک را برای اجاره می‌خرید، شارژ ساختمان و هزینه مدیریت اجاره هم بازده خالص را حدود یک تا دو درصد پایین می‌آورد
خرید اقساطی ملک در دبی و پروژه‌های پیش‌فروش
بیشتر خریداران ایرانی به دلیل محدودیت وام بانکی، سراغ خرید اقساطی ملک در دبی از طریق پروژه‌های پیش‌فروش می‌روند. سازنده‌ها طرح‌های پرداخت متنوعی دارند؛ مثلاً ۶۰ درصد در زمان ساخت و ۴۰ درصد هنگام تحویل، یا طرح‌های پس از تحویل که بخشی از مبلغ را تا دو تا پنج سال بعد از تحویل کلید قسط‌بندی می‌کنند. پیش‌پرداخت معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد است
خرید ملک در دبی داماک و دیگر سازنده‌های بزرگ
سازنده‌هایی مثل اعمار، داماک، سوبها، نخیل و الدار پروژه‌های زیادی با طرح‌های اقساطی دارند. داماک برای ایرانی‌ها نام آشنایی است، چون پروژه‌های متنوع با قیمت شروع پایین‌تر و تبلیغات گسترده دارد. انتخاب سازنده بزرگ ریسک تحویل را کمتر می‌کند، ولی جای مقایسه را نمی‌گیرد؛ کیفیت ساخت، سابقه تحویل به‌موقع در همان منطقه و میزان شارژ ساختمان را برای هر پروژه جداگانه بررسی کنید
وام مسکن برای خارجی‌ها
بانک‌های امارات به غیرمقیم‌ها معمولاً تا حدود ۵۰ درصد ارزش ملک وام می‌دهند و برای مقیم‌ها این سقف بیشتر است. اما گرفتن وام برای دارندگان پاسپورت ایرانی در عمل بسیار سخت است و نباید برنامه مالی را روی آن بنا کنید
اقامت دبی با خرید ملک
ملک در دبی دو سطح اقامت به شما می‌دهد. اگر ارزش ملک دست‌کم حدود ۷۵۰ هزار درهم باشد، می‌توانید اقامت دو ساله سرمایه‌گذار ملکی بگیرید که قابل تمدید است. اگر ارزش سند به ۲ میلیون درهم برسد، واجد شرایط اقامت ۱۰ ساله می‌شوید که شرایط کاملش را در راهنمای گلدن ویزای امارات توضیح داده‌ایم. چند ملک کوچک‌تر هم اگر جمع ارزششان به حد نصاب برسد، معمولاً پذیرفته می‌شود
برای آشنایی با بقیه راه‌های گرفتن اقامت، مثل کاری یا ثبت شرکت، مطلب راه‌های اقامت دبی را ببینید. اگر هنوز بین کشورها مردد هستید، صفحه مهاجرت با خرید ملک گزینه‌های مختلف را کنار هم گذاشته است
معایب خرید ملک در دبی که باید بدانید
بازار دبی جذاب است، اما بی‌ریسک نیست. این موارد را قبل از تصمیم در نظر بگیرید:
- نوسان قیمت: بازار دبی چرخه‌ای است. بعد از ۲۰۰۸ و دوباره بین ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ قیمت‌ها افت جدی داشتند و رشد چند سال اخیر هم تضمینی برای آینده نیست
- عرضه زیاد پیش‌فروش: حجم بالای پروژه‌های در حال ساخت ممکن است در بعضی مناطق فشار نزولی روی قیمت و اجاره بیاورد
- شارژ ساختمان بالا: در بعضی برج‌ها شارژ سالانه بخش قابل توجهی از اجاره را می‌خورد
- تأخیر در تحویل پروژه: حتی با وجود حساب امانی، تأخیرهای چندماهه رایج است
- محدودیت‌های بانکی برای ایرانی‌ها: افتتاح حساب، انتقال پول و گرفتن وام دشوار است
- اقامت وابسته به ملک: اگر ملک را بفروشید، اقامت ملکی هم از بین می‌رود
نکته مهم برای خریداران ایرانی در ۱۴۰۵
از فروردین ۱۴۰۵ ایرلاین‌ها از محدودیت ورود و ترانزیت اتباع ایرانی به امارات خبر دادند و برای گروه‌هایی مثل دارندگان گلدن ویزا و سرمایه‌گذاران استثنا قائل شدند. جزئیات رسمی کامل منتشر نشده و شرایط ممکن است سریع تغییر کند. قبل از هر پرداخت، مطمئن شوید که امکان حضور برای انتقال سند یا دادن وکالت معتبر را دارید و مدارک منشأ پول آماده است
خرید ملک در امارات یا ترکیه؟
خیلی از مراجعان ما بین این دو مردد هستند. دبی نقدشوندگی بالاتر، اجاره دلاری، امنیت حقوقی معاملات و اقامتی بدون مالیات بر درآمد دارد، اما ورود به آن گران‌تر است و برای ایرانی‌ها محدودیت بانکی دارد. ترکیه با بودجه کمتر شروع می‌شود و نزدیک‌تر است، ولی تورم لیر و قوانین متغیر اقامت ملکی را هم باید در نظر گرفت. اگر ترکیه هم در فهرستتان است، راهنمای اقامت ترکیه با خرید ملک را بخوانید تا مقایسه دقیق‌تری داشته باشید
دبی بیشتر برای کسی مناسب است که می‌خواهد سرمایه‌اش را به ارز قوی تبدیل کند و درآمد اجاره داشته باشد. ترکیه برای کسی منطقی‌تر است که اولویتش زندگی با هزینه کمتر و نزدیکی به ایران است
پرسش‌های متداول درباره خرید ملک در دبی
حداقل بودجه برای خرید ملک در دبی چقدر است؟
استودیوها در مناطق ارزان‌تر مثل دبی ساوت یا اینترنشنال سیتی از حدود ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار درهم شروع می‌شوند. اما اگر هدفتان اقامت هم هست، ملک باید حداقل حدود ۷۵۰ هزار درهم ارزش داشته باشد
آیا ایرانی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟
بله، از نظر قانونی منعی برای خرید ملک در مناطق فری‌هولد توسط ایرانی‌ها وجود ندارد. چالش اصلی انتقال پول، مستندسازی منشأ وجوه و محدودیت‌های سفر در ۱۴۰۵ است
آیا می‌شود بدون سفر به دبی ملک خرید؟
بله، با وکالت‌نامه رسمی که در امارات تأیید شده باشد، انتقال سند انجام می‌شود. برای خرید پیش‌فروش هم بیشتر سازنده‌ها امضای الکترونیکی قرارداد را می‌پذیرند
بازده اجاره ملک در دبی چقدر است؟
بازده ناخالص اجاره در بیشتر مناطق بین ۵ تا ۸ درصد گزارش می‌شود. بعد از کسر شارژ ساختمان و هزینه مدیریت، بازده خالص معمولاً یک تا دو درصد کمتر است
آیا با خرید اقساطی ملک در دبی اقامت می‌دهند؟
در اقامت دو ساله معمولاً ملک تحویل‌شده یا مبلغ پرداختی مشخصی لازم است، اما برای گلدن ویزا گزارش‌ها نشان می‌دهد ملاک ارزش کل سند است. قبل از خرید، شرایط دقیق را با اداره زمین و سازنده چک کنید
جمع‌بندی
خرید ملک در دبی می‌تواند هم سرمایه را حفظ کند و هم راهی برای اقامت باشد، به شرط اینکه بودجه کارمزدها را جدا ببینید، سازنده و منطقه را با دقت انتخاب کنید و مسیر انتقال پول قانونی و مستند باشد. برای ایرانی‌ها در سال ۱۴۰۵ شرایط سفر و بانکی هم باید در برنامه لحاظ شود. اگر می‌خواهید بدانید با بودجه شما کدام منطقه و چه نوع اقامتی منطقی است، از طریق مشاوره مهاجرت سایا گروپ با ما در تماس باشید
