اقامت ترکیه از طریق خرید ملک با خرید یک واحد مسکونی به ارزش دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار به دست می‌آید؛ این اقامت کوتاه‌مدت است، در هر نوبت معمولاً تا دو سال صادر می‌شود و تا وقتی ملک به نام شما باشد قابل تمدید است. همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال هم می‌توانند در کنار مالک کارت اقامت بگیرند.
در این راهنما می‌خوانید چه ملکی برای این اقامت قبول می‌شود، رقم ۲۰۰ هزار دلار دقیقاً چطور سنجیده می‌شود، چه مدارکی در سامانه e-ikamet لازم است، هزینه‌ها چقدر است و پرونده از روز ثبت تاپو تا رسیدن کارت چقدر طول می‌کشد. اشتباه‌هایی را هم که در عمل باعث برگشت خوردن پرونده‌ها می‌شود جدا آورده‌ایم.
شرایط اقامت ترکیه از طریق خرید ملک در ۱۴۰۵
از ۲۴ مهر ۱۴۰۲ (۱۶ اکتبر ۲۰۲۳) حداقل ارزش ملک برای گرفتن اقامت در تمام شهرهای ترکیه ۲۰۰ هزار دلار یا معادل لیر آن در روز خرید است. قبل از این تاریخ رقم در کلان‌شهرها ۷۵ هزار و در بقیه شهرها ۵۰ هزار دلار بود؛ کسانی که ملک را با رقم قدیمی و پیش از این تاریخ خریده‌اند، در تمدید هم معمولاً با همان قاعده قبلی بررسی می‌شوند. برای خرید جدید اما فقط رقم ۲۰۰ هزار دلار ملاک است و تفاوتی بین استانبول و یک شهر کوچک وجود ندارد.
مشاوره رایگان: برای بررسی شرایط شما در مهاجرت تحصیلی، فرم کوتاه مشاوره را پر کنید.
شرط‌هایی که اداره مهاجرت (Göç İdaresi) بررسی می‌کند این‌هاست:
- کاربری ملک در تاپو «مسکونی» (Mesken) باشد. مغازه، دفتر کار، زمین و باغ برای این نوع اقامت پذیرفته نمی‌شود.
- تاپو به نام خود متقاضی صادر شده باشد. قرارداد پیش‌فروش یا قول‌نامه، حتی اگر کل پول پرداخت شده باشد، جای تاپو را نمی‌گیرد.
- ارزش ثبت‌شده در تاپو و گزارش ارزیابی رسمی (Değerleme Raporu) به ۲۰۰ هزار دلار برسد. مبلغی که فقط در قرارداد خصوصی نوشته شده ملاک نیست.
- ملک در محله‌ای نباشد که برای ثبت اقامت جدید خارجی‌ها بسته شده است.
- متقاضی پاسپورت معتبر و بیمه درمانی معتبر برای کل مدت اقامت درخواستی داشته باشد.
پیش از امضای قرارداد، قواعد کلی مالکیت خارجی‌ها، سقف مساحت و مراحل انتقال سند را در راهنمای قوانین خرید ملک در ترکیه بخوانید؛ این‌جا فقط روی خود اقامت تمرکز می‌کنیم.
رقم ۲۰۰ هزار دلار چطور سنجیده می‌شود
بیشترین سوءتفاهم سر همین عدد است. اداره مهاجرت به ارزشی نگاه می‌کند که در تاپو ثبت شده و با گزارش ارزیابی شرکت دارای مجوز SPK تأیید شده باشد. در بازار ترکیه هنوز فروشنده‌هایی هستند که پیشنهاد می‌دهند قیمت در تاپو کمتر از قیمت واقعی نوشته شود تا مالیات انتقال کمتری بپردازند. برای کسی که هدفش اقامت است، این پیشنهاد یعنی از دست رفتن کل پرونده: اگر در تاپو ۱۶۰ هزار دلار نوشته شود، شما ملکی ۲۱۰ هزار دلاری خریده‌اید اما از نظر اداره مهاجرت به حد نصاب نرسیده‌اید.
نکته دوم نرخ ارز است. معیار، معادل دلاری مبلغ در روز معامله است. اگر قیمت به لیر توافق شده و نرخ دلار در فاصله بیعانه تا ثبت تاپو بالا برود، ممکن است ملکی که روز اول ۲۰۵ هزار دلار حساب می‌شد، روز ثبت زیر ۲۰۰ هزار برود. ما در سایا گروپ معمولاً توصیه می‌کنیم حاشیه چند هزار دلاری بالاتر از حد نصاب در نظر بگیرید.
خرید مشترک با همسر
اگر ملک را به‌صورت مشترک با همسرتان می‌خرید، پیش از ثبت تاپو بررسی کنید سهم چه کسی مبنای درخواست قرار می‌گیرد و آیا سهم او به‌تنهایی کافی است یا خانواده باید به‌عنوان وابسته مالک اصلی درخواست بدهد. تصمیم درباره تقسیم سهم بعد از ثبت تاپو، فقط با هزینه و یک معامله جدید قابل تغییر است.
محله‌های بسته و ملک‌هایی که اقامت نمی‌گیرند
ترکیه از سال ۲۰۲۲ ثبت اقامت جدید خارجی‌ها را در محله‌هایی که سهم جمعیت خارجی در آن‌ها از حدود ۲۰ درصد بیشتر شده متوقف کرده است. تعداد این محله‌ها در کل کشور به بیش از هزار رسیده و فهرست مدام به‌روز می‌شود. در استانبول، بخش زیادی از محله‌های اسنیورت، آوجیلار، فاتح، کوچوک‌چکمجه و زیتون‌بورنو در سال‌های اخیر بسته بوده‌اند. خرید ملک در این محله‌ها ممنوع نیست، اما با تاپوی آن نمی‌توانید اقامت ملکی بگیرید.
خیلی از پروژه‌هایی که با قیمت جذاب به ایرانی‌ها معرفی می‌شوند دقیقاً در همین مناطق ساخته شده‌اند. قبل از بیعانه، کد محله را از روی آدرس دقیق بگیرید و با فهرست روز اداره مهاجرت تطبیق دهید؛ اسم منطقه کافی نیست، چون گاهی یک خیابان باز و خیابان بغلی بسته است.
اگر بودجه‌تان به ۲۰۰ هزار دلار نمی‌رسد یا هنوز ملک مناسبی پیدا نکرده‌اید، اقامت توریستی ترکیه با اجاره‌نامه رسمی راه موقت رایج‌تری است و بعداً می‌توانید آن را به اقامت ملکی تبدیل کنید.
مدارک لازم برای اقامت ملکی ترکیه
درخواست به‌صورت آنلاین در سامانه e-ikamet ثبت می‌شود و اصل مدارک را روز نوبت (randevu) به دفتر اداره مهاجرت همان استان می‌برید. فهرستی که معمولاً خواسته می‌شود:
- فرم درخواست چاپ‌شده از e-ikamet با امضای متقاضی
- اصل و کپی پاسپورت (صفحه مشخصات و صفحه آخرین مهر ورود)؛ پاسپورت باید دست‌کم ۶۰ روز بیشتر از مدت اقامت درخواستی اعتبار داشته باشد
- چهار قطعه عکس بیومتریک با زمینه سفید
- کپی تاپو و در صورت درخواست، گزارش ارزیابی رسمی ملک
- بیمه‌نامه درمانی خصوصی یا SGK که کل مدت اقامت را پوشش دهد
- رسید پرداخت هزینه کارت و هزینه اقامت
- برای همسر و فرزندان: سند ازدواج و شناسنامه با ترجمه رسمی ترکی
ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست؛ بنابراین سند ازدواج و شناسنامه فرزندان باید بعد از ترجمه رسمی، تأیید دادگستری و وزارت امور خارجه ایران و سپس تأیید کنسولگری ترکیه را داشته باشد و در ترکیه نزد مترجم قسم‌خورده و نوتر ترجمه شود. این کار را قبل از سفر در تهران انجام دهید؛ انجامش از داخل ترکیه چند هفته وقت می‌گیرد.
مشاوره رایگان اقامت ملکی ترکیه با سایا گروپ
پیش از پرداخت بیعانه، باز بودن محله برای اقامت، ارزش ثبت‌شده در تاپو و گزارش ارزیابی را بررسی کنید تا ملکی که می‌خرید واقعاً اقامت بگیرد. برای بررسی شرایط خود درخواست مشاوره رایگان ثبت کنید.
مراحل دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک
ایرانی‌ها می‌توانند بدون ویزا تا ۹۰ روز در هر ۱۸۰ روز در ترکیه بمانند و کل پرونده را در همین فاصله انجام دهند. ترتیب درست کار این است:
- ثبت تاپو: بعد از گرفتن کد مالیاتی، استعلام محله و ارزیابی، انتقال سند در اداره ثبت انجام می‌شود.
- بیمه زلزله (DASK) و اشتراک‌ها: بیمه اجباری زلزله پیش‌شرط انتقال سند است و اشتراک آب و برق به نام شما منتقل می‌شود.
- بیمه درمانی: بیمه‌نامه را با تاریخی بگیرید که حداقل تا پایان مدت اقامت درخواستی اعتبار داشته باشد.
- ثبت درخواست در e-ikamet: نوع اقامت «کوتاه‌مدت» و دلیل آن «مالکیت ملک» انتخاب می‌شود و سامانه تاریخ نوبت می‌دهد.
- پرداخت هزینه‌ها: هزینه کارت و هزینه اقامت آنلاین یا در اداره مالیات پرداخت می‌شود.
- حضور در اداره مهاجرت: با اصل مدارک و رسیدها؛ اثر انگشت گرفته می‌شود و ممکن است درباره ملک و هدف اقامت سؤال کنند.
- دریافت کارت: پس از تأیید، کارت با پست PTT به نشانی ثبت‌شده ارسال می‌شود.
طبق قانون، رسیدگی به پرونده کامل تا ۹۰ روز طول می‌کشد. در عمل پرونده‌های بی‌نقص در استانبول بین چهار تا ده هفته جواب می‌گیرند. تا زمان صدور، برگه ثبت درخواست اجازه ماندن قانونی در ترکیه را به شما می‌دهد، اما برای خروج و ورود دوباره در این فاصله احتیاط کنید.
هزینه‌های اقامت ملکی ترکیه
جدول زیر فقط هزینه‌های مربوط به خود اقامت را نشان می‌دهد. مالیات و هزینه‌های انتقال سند جداست و در راهنمای قوانین خرید ملک توضیح داده شده است.
| مورد | مبلغ تقریبی | توضیح |
|---|---|---|
| حداقل ارزش ملک | ۲۰۰٬۰۰۰ دلار | در تاپو و گزارش ارزیابی |
| هزینه کارت اقامت | حدود ۹۶۴ لیر (۲۰۲۶) | هر سال اول ژانویه به‌روز می‌شود |
| هزینه اقامت | متغیر | به ملیت و تعداد ماه‌های اقامت بستگی دارد |
| بیمه درمانی خصوصی | از چند هزار تا چند ده هزار لیر در سال | با بالا رفتن سن به‌شدت گران‌تر می‌شود |
| ترجمه رسمی و نوتر | متغیر | برای هر سند جدا حساب می‌شود |
برای برآورد هزینه ماهانه زندگی بعد از گرفتن اقامت، نگاهی به هزینه زندگی در ترکیه برای یک نفر بیندازید؛ مالک بودن اجاره را حذف می‌کند، اما شارژ ساختمان (aidat) و قبوض همچنان سر جایش است.
اقامت خانواده و محدودیت کار
همسر قانونی و فرزندان زیر ۱۸ سال مالک می‌توانند هم‌زمان با او درخواست بدهند. هر نفر کارت جداگانه می‌گیرد و هزینه کارت و بیمه هر نفر جدا پرداخت می‌شود. فرزندان با این کارت در مدارس ترکیه ثبت‌نام می‌کنند. فرزند ۱۸ ساله یا بزرگ‌تر جزو این پرونده حساب نمی‌شود و باید با دلیل مستقل، مثلاً تحصیل، اقامت بگیرد.
اقامت ملکی اجازه کار نمی‌دهد. اگر قصد دارید در ترکیه استخدام شوید یا در شرکت خودتان حقوق بگیرید، باید مجوز کار جداگانه داشته باشید. کار بدون مجوز با کارت اقامت ملکی، در صورت شناسایی، به جریمه و حتی لغو اقامت منجر می‌شود. مقایسه این مسیر با سایر روش‌ها را در راهنمای انواع اقامت ترکیه ببینید.
تمدید اقامت ملکی و مسیر اقامت دائم و شهروندی
درخواست تمدید را می‌توانید از ۶۰ روز پیش از پایان اعتبار کارت در e-ikamet ثبت کنید و نباید بگذارید تاریخ کارت بگذرد. شرط اصلی تمدید این است که ملک هنوز به نام شما باشد و بیمه درمانی جدید داشته باشید. اگر ملک را بفروشید، مبنای اقامت از بین می‌رود و باید ظرف مهلت قانونی وضعیت خود را تغییر دهید یا از ترکیه خارج شوید.
اقامت کوتاه‌مدت در صورتی که در یک سال بیش از ۱۲۰ روز خارج از ترکیه باشید ممکن است لغو شود؛ کسانی که بیشتر وقت‌شان در ایران است باید این نکته را جدی بگیرند.
بعد از هشت سال اقامت قانونی و بدون وقفه، امکان درخواست اقامت بلندمدت (Uzun Dönem) وجود دارد. پنج سال اقامت پیوسته هم شرط درخواست شهروندی از مسیر عادی است، که بررسی آن اختیاری و طولانی است و تضمینی ندارد. مسیر سریع شهروندی با سرمایه‌گذاری ۴۰۰ هزار دلاری، قاعده‌ها و تعهدات خودش را دارد و با اقامت ملکی یکی نیست. برای مقایسه کلی این دو مسیر، صفحه مهاجرت با خرید ملک را ببینید.
اشتباه‌های رایج در پرونده اقامت ملکی
- ثبت قیمت کمتر از واقعی در تاپو برای صرفه‌جویی در مالیات و افتادن زیر ۲۰۰ هزار دلار
- خرید در محله بسته به اعتماد حرف مشاور املاک، بدون استعلام کد محله
- خرید پیش‌فروش و انتظار گرفتن اقامت قبل از صدور تاپو
- بیمه درمانی کوتاه‌تر از مدت اقامت درخواستی، که باعث صدور کارت کوتاه‌تر می‌شود
- ثبت نشانی اشتباه در e-ikamet و برگشت خوردن کارت از اداره پست
- غیبت طولانی از ترکیه و رد شدن تمدید
پرسش‌های متداول درباره اقامت ترکیه از طریق خرید ملک
با خرید ملک زیر ۲۰۰ هزار دلار می‌توان اقامت گرفت؟
برای خرید‌های بعد از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ خیر. ملک ارزان‌تر فقط می‌تواند نشانی شما برای اقامت توریستی باشد، اما دلیل مستقل اقامت ملکی حساب نمی‌شود.
اقامت ملکی چند سال اعتبار دارد؟
در هر نوبت معمولاً یک یا دو سال صادر می‌شود و تا زمانی که ملک به نام شما باشد و بیمه درمانی داشته باشید قابل تمدید است.
آیا با اقامت ملکی می‌توان در ترکیه کار کرد؟
خیر. این اقامت فقط حق سکونت می‌دهد و برای کار باید مجوز کار جداگانه گرفت.
همسر و فرزندان هم اقامت می‌گیرند؟
بله. همسر قانونی و فرزندان زیر ۱۸ سال هر کدام کارت جداگانه می‌گیرند و هزینه کارت و بیمه هر نفر جداست. اسناد خانوادگی باید ترجمه و تأیید رسمی شده باشند.
بعد از چند سال اقامت ملکی می‌توان شهروند ترکیه شد؟
پس از پنج سال اقامت قانونی پیوسته می‌توان از مسیر عادی درخواست شهروندی داد، اما تصمیم با دولت است و تضمینی ندارد. شهروندی سریع فقط با سرمایه‌گذاری حداقل ۴۰۰ هزار دلاری ممکن است.
اگر بودجه کمتری دارید، خرید ملک در قبرس شمالی هم گزینه‌ای است که بسیاری از ایرانی‌ها بررسی می‌کنند.
جمع‌بندی
اقامت ملکی ترکیه برای خانواده‌ای که می‌خواهد در ترکیه ساکن شود و بودجه ۲۰۰ هزار دلاری دارد، مسیری قابل پیش‌بینی است، به شرط این‌که ملک درست انتخاب شود: مسکونی، با تاپوی صادرشده، در محله باز و با ارزش ثبت‌شده کافی. بیشتر پرونده‌های ناموفق قبل از رسیدن به اداره مهاجرت، در لحظه خرید خراب شده‌اند. اگر ملکی در نظر دارید، مشخصات آن را در مشاوره رایگان با ما در میان بگذارید تا پیش از بیعانه، شرایط اقامت آن را بررسی کنیم.
